Beurswaage Fondsanalisten organiseert leerzaam congres

 

 

Beurswaage neemt een unieke positie in de beleggingswereld in. Met het analyseren van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en daarover vrijblijvend op hoofdpunten duidelijk te rapporteren onderscheidt Beurswaage zich. De behoefte aan onafhankelijke en toegankelijke informatie over niet-beursgenoteerd vastgoed blijkt groot, is moeilijk te vinden en vormde tot voor kort een lacune. Beurswaage dicht het gat.

 

 

De keus voor de naam Beurswaage houdt verband met de vroegere ‘waag’, waarop handelswaar werd gewogen. Een waag staat voor betrouwbaarheid en objectiviteit. ,,We hebben goed geluisterd naar beleggers en aanbieders’’, zei Richard de Looff (compagnon). ,,Met onze analyses, die zonder banden met aanbieders worden gemaakt, komen wij tegemoet aan de behoefte aan betrouwbare en toegankelijke informatie over beleggen in vastgoed’’.

Daarvoor biedt Beurswaage verschillende mogelijkheden en met de introductie op het congres ook het Premium Account. Een jaarabonnement op een uitgebreid dienstverleningspakket met onder meer analyses (uit de top 100 van de aanbieders). ,,Wij zijn onafhankelijke analisten en zijn vooral kritisch op het prognoserendement van vastgoedbeleggingen. Beleggingsadvies - waarvoor we gecertificeerd zijn – valt niet in het abonnement en doen we in aparte opdrachten’’.

Directeur Gerdo de Jager van Beurswaage lichtte toe dat ‘de kwaliteit van het object wordt beoordeeld op vele facetten’. ,,Daarvoor hebben we niet alle kennis zelf in huis, maar beschikken over een uitgebreid en deskundig netwerk waaraan we dit uitbesteden’’. De Jager, die bekende als gecertificeerd beleggingsadviseur een ‘passie’ hiervoor te hebben, introduceerde Klaas Hoekstra en Jis van der Veen van Aefides (Groningen) dat, samen met Schild Holland Fonds, publiekelijk werd geanalyseerd.

 

 

Aefides is een snelgroeier, die in ruim vijf jaar tijd tien keer zo groot is geworden. Het rendement ligt vrijwel steeds boven de prognose en de cv’s van Aefides omvatten veilige beleggingen in gebouwen in het hele land. Hoekstra en Van der Veen zijn Friezen en derhalve zelfverklaard ‘nuchter en behoudend’. ,,Wij beloven liever minder, dan verwachtingen te wekken die we niet kunnen waarmaken’’.

Beurswaage oordeelde bij monde van De Jager dat de analyse van Aefides Vastgoed XIV CV positieve resultaten oplevert. ,,Spreiding en opbouw zijn goed. De startsituatie van het vastgoed - kantoren en bedrijfspanden - is jong of recent drastisch gerenoveerd en goed onderhouden. Nul achterstand in onderhoud. Daarbij zijn er betrouwbare en langdurige huurcontracten die onderbouwing geven aan het beoogde rendement. Tussentijdse verkopen – waarover participanten meebeslissen – zijn lucratief’’.

De Looff voelde vervolgens Schild Holland Fonds aan de tand. Volgens directeur Niek van Dijck richt deze fondsaanbieder zich op een andere markt, namelijk die van de ‘primaire levensbehoeften’. Woningen en winkels. De laatste jaren vooral in Duitsland, waar een groeiende huurmarkt is, het vastgoed relatief goedkoop is en forse huurverbeteringen in het verschiet liggen. De Looff constateerde dat Schild Holland Fonds geen AFM-vergunning heeft. Beurswaage hecht aan fondsen met AFM, STV en VVP accreditaties.

Van Dijck: ,,Wij leggen onze fondsen aan STV voor, die dezelfde voorwaarden als AFM hanteert, maar wel veel sneller reageert. Overigens zijn we bezig met een doorlopende AFM-vergunning’’.

Van Dijck brandde los in een betoog over de verschillen tussen obligaties en cv’s en en zijn keuze voor obligaties. De Looff nuanceerde dit door vast te stellen dat er geen garantie op rentebetalingen en aflossing is. Van Dijck lichtte de structuur van hun groeifonds toe waarin de onafhankelijke Stichting Toezicht Obligatiehouders alle geldstromen beheert en waar tevens het mandaat ligt voor de aankoop van een vastgoedobject. ,,We krijgen ruim twintig aanbiedingen per dag. Vijf daarvan zijn de moeite waard en worden onderzocht door een vast team. Uiteindelijk bepaalt de stichting, wij kunnen alleen onderbouwde voorstellen doen’’.

 

 

Als laatste spreker verscheen mr. Dion Bartels, advocaat en bestuurslid van de Vereniging van Vastgoed Participanten (VVP) ten tonele met de wervende uitspraak: ,,Ik ben helemaal in stenen’’. Dat Bartels zelf niet van steen is, bleek tijdens zijn performance. Hij draafde enthousiast over het podium en wist met beloftes ‘tijdens de borrel meer te onthullen’ zijn gehoor aan zich te kluisteren. Bartels – als MRE (Master of Real Estate) en MRICS – verklaarde Beurswaage’s congres tot een succes. ,,Tweehonderd mensen bijeenbrengen is bijzonder’’.

Uiteraard hield Bartels een betoog over het belang van voldoende informatie (Beurswaage) en ‘keurmerken’ van belangen- en brancheorganisaties als de VVF (Vereniging van Vastgoedfondsen) en STV (Stichting Toezicht Vastgoedfondsen). ,,U bent niet goed bij uw hoofd als u gaat beleggen bij een niet aangesloten fonds’’, waarschuwde hij. ,,De risico’s zijn vooral bij het aankoopmoment, de beheerperiode en het exit moment. Transparantie, onafhankelijkheid, professionaliteit, trackrecord (geschiedenis), rendement en de exit-regeling zijn voorwaarden’’. Toevallig de kernwoorden van organiserend bedrijf Beurswaage.

Het aantal aanbieders is de laatste paar jaar verdrievoudigd en daarmee ook het aantal wanpresteerders. ,,Drie jaar geleden waren ze nog patatboer, nu vastgoedfondsaanbieder.

Goed onroerend goed verkoopt zichzelf’’, oordeelde Bartels. Hoe dikker de brochure, hoe mooier de plaatjes en de website, hoe meer reden tot twijfel. ,,Ga zelf kijken’’, animeerde hij. ,,Praat met de huurders en buren. Onroerend goed gaat nooit failliet en stenen lopen niet weg. Zorg voor voldoende informatie’’.

 

 

Maar vastgoedfraude is nog niet uitgebannen, volgens Bartels. ,,Ik verwacht van de zomer nog vijf invallen’’. Hij laakt daarbij de officiële instanties. ,,De AFM doet niets, het OM doet niets, de politiek doet niets behalve de SP. Wij hebben als VVP een zwarte lijst met vastgoedfondsaanbieders die onbetrouwbaar zijn en een ‘watchlist’ met nog te onderzoeken, dubieuze aanbieders’’. (te zien op www.vvp.nu).

Tenslotte heeft Bartels nog een ultieme boodschap. ,,Het beste kun je investeren in je gezondheid, je vrouw, je kinderen en dan ergens op de zesde plaats in onroerend goed’’. Waarna het woord aan het publiek was, onder de professionele leiding van dagvoorzitter Henk Zorn, die zich met een goede voorbereiding verrassend deskundig op het terrein van beleggingen manifesteerde. Het panel: Niek van Dijck, Jis van der Veen, Dion Bartels en Gerdo de Jager beantwoordde de kritische vragen, zoals die aan Bartels met ‘hoeveel petten op hij zich presenteert’. Zonder aarzelen repliceert Bartels: Met minstens zestig. Die van alle maatschappen en verenigingen waar hij aan deelneemt, die als advocaat, ervaringsdeskundige, belegger en lid van de VVP. 

De toegevoegde waarde van (het Premium Account van) Beurswaage wordt als ‘heel goed, zeer interessant’ beoordeeld. ,,Meer transparantie betekent geen absolute waarheid, maar wel een objectieve waarneming en weergave van feiten. Uiteindelijk kun je aan de hand daarvan zelf de meest geschikte keuze maken’’. De toegevoegde waarden van VVP en Beurswaage zijn respectievelijk dat VVP als belangenbehartiger optreedt en Beurswaage als objectieve analist zichtbaar maakt waar risico’s en mogelijkheden liggen.

 

 

Hoe ontdek je tijdig oplichters, is een vraag uit het publiek. Bartels: ,,Met een quick scan haal je de gladde jongens eruit, vooral via websites met veel nietszeggende plaatjes en weinig tekst, zonder concrete gegevens over plaats, pand, project. Agressieve reclame is ook een graadmeter. Het lidmaatschap van VVP (e.a.) geeft enige zekerheid’’.

Tenslotte, dichterbij, hoe maak je onderscheid tussen illegaal en integer? Transparantie geeft de belegger de kans zelf te bepalen met voldoende, objectieve informatie (Beurswaage). Bartels veronderstelt dat over een paar jaar geen ‘zwarte lijst’ meer bestaat. Hooguit nog een ‘watchlist’ met fondsaanbieders en vastgoedontwikkelaars die ‘in de gaten moeten worden gehouden’. ,,We streven ernaar dat een accountantsverklaring moet aantonen dat VVP-leden aan alle voorwaarden voldoen’’.

Van Dijck merkt op dat Beurswaage als ‘volledig onafhankelijke onderneming’ een partij is die ‘nergens aan vast zit en zijn mening geeft, hoe pijnlijk die soms ook is’’. De Jager reageert: ,,We kunnen niet honderd procent alles controleren, maar wel veel. We volgen aanbieders kritisch en zorgen ervoor dat we zowel over verleden, heden als toekomst iets kunnen zeggen dat relevant is voor beleggingen. Mijn boodschap is: research, zoek kritisch naar informatie, want informatie is het meest waardevolle element in een belegging. Onze premium account is daarbij een nuttig ‘tool’.

Het laatste woord is voor dagvoorzitter Henk Zorn. Als gepokt en gemazeld voorzitter van verschillende congressen en symposia kan hij erover oordelen. ,,Ik heb veel positieve reacties gehoord. De aanwezigen vonden hetgeen ze hoorden de moeite waard, interessant en leerzaam. Zelf heb ik het gemerkt aan het gedrag van de mensen, ze vonden het boeiend. Ik heb wel anders meegemaakt. Beurswaage mag zich gelukkig prijzen met zo’n succesvol congres’’.